Quỹ đầu tư bất động sản REIT: Có những đặc điểm như thế nào?

Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán. Nó được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành. Hiện nay, quỹ đầu tư BĐS (REIT) tại Việt Nam là hình thức đầu tư hấp dẫn với khả năng đem lại lợi nhuận hiệu quả. Vậy quỹ REIT là gì? Đặc điểm REIT, Các loại REIT và có nên đầu tư vào nó hay không?

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Theo Khoản 43 Điều 4 Luật Chứng khoán 2019 quy định:

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Ngoài ra, REIT không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai và phát triển dự án bất động sản.

Thực tế tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều thuộc sở hữu của công ty nước ngoài. Những cái tên nổi bật như: ILH – ILH2 và ILH3 của tập đoàn Indochina Capital, VNL thuộc Vinacapital, VPH của Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn lớn mạnh Dragon Capital,…

Các loại REIT

Các loại REIT có 3 loại quỹ đầu tư BĐS, cụ thể như sau:

1. REIT cổ phần (Equity REIT)

Hầu hết REITs làREIT cổ phần, sở hữu và quản lý bất động sản tạo ra thu nhập. Doanh thu được tạo ra chủ yếu thông qua tiền thuê (không phải bằng cách bán lại tài sản).

2. REIT cho vay (Mortgage REIT)

REITs cho vay cho chủ sở hữu và người điều hành bất động sản vay tiền trực tiếp thông qua các khoản thế chấp và cho vay, hoặc gián tiếp thông qua việc mua lại các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp. Thu nhập của họ được tạo ra chủ yếu nhờ biên lãi ròng – chênh lệch giữa lãi suất mà họ kiếm được từ các khoản vay thế chấp và chi phí cấp vốn cho các khoản vay này. Mô hình này làm cho chúng có khả năng nhạy cảm với việc tăng lãi suất.

3. REIT hỗn hợp (Hybrid REIT)

Các REIT này sử dụng các chiến lược đầu tư của cả REIT cổ phần và REIT cho vay.

Đặc điểm REIT

Quỹ REIT được thiết lập và hoạt động theo hai hình thức. Đặc điểm REIT cụ thể như sau:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư BĐS): Trước tiên, đây sẽ là một quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán chứng chỉ quỹ công khai với công chúng, hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. Tiếp theo, quỹ hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành thành công ra công chúng theo yêu cầu của nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán BĐS: Tổ chức được cấu thành dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, thành lập và hoạt động theo các quy định của pháp luật Nhà nước về lĩnh vực chứng khoán.

Điều kiện hoạt động của quỹ

Dựa trên quy định của luật pháp, Quỹ đầu tư BĐS cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào BĐS tại Việt Nam. Với các mục đích: khai thác để thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê.
• Thời gian tối thiểu để bất động sản được nắm giữ là 24 tháng. Kể từ ngày thực hiện giao dịch mua, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định trong luật.
• Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng các điều kiện về chính sách, mục tiêu đầu tư được nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.
• Quỹ không được phép thực hiện triển khai những hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.
• Được phép bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay với điều kiện không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ ngay thời điểm phát sinh.
• Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hay các công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, các đăng ký giao dịch (không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty BĐS).

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản không?

Có thể thấy, so với các hình thức đầu tư vào BĐS phổ biến (trái phiếu, cổ phiếu, mua trực tiếp) thì quỹ REIT có nhiều ưu điểm hơn. Dưới đây là những ưu điểm của quỹ REIT:

• Quy mô đầu tư thấp, thanh khoản cao: Cơ hội đầu tư BĐS với mức vốn thấp, tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án.

• Ổn định thị trường: Mặt khác, sự ra đời của REIT sẽ giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng bất động sản vào kênh tín dụng, từ đó giúp ổn định thị trường bất động sản. 

• Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: REIT có hành lang pháp lý chặt chẽ và đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

• Ưu đãi về thuế: Đa dạng hóa đầu tư. Trên thế giới, thuế thu nhập hầu như được miễn hoàn toàn cho các quỹ này. 

• Lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư: REIT có thể chia đến 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư và chỉ giữ 10% để duy trì quỹ.

• Tính minh bạch: Tính minh bạch của quỹ bất động sản cũng cao hơn rất nhiều do có bộ máy gọn nhẹ và được giám sát.

Bất động sản là một ngành được coi là cần lượng vốn lớn khi muốn gia nhập thị trường. Quỹ REIT là một cơ hội cho các nhà đầu tư có lượng tiền nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, hiện tại do các quỹ REIT chủ yếu là của công ty nước ngoài nên các nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao.

Câu hỏi thường gặp

bài viết liên quan

• Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF): Đại diện của Việt Nam tại IMF
• Quỹ hưu trí 401(k) là gì? Những thông tin cơ bản cần biết về 401(k)
• Hedge Fund là gì? Tìm hiểu về Hedge Fund quỹ phòng hộ

Nguồn: TienInvest